Il problema: un sottotetto non è abitabile solo perché esiste

Chi possiede un sottotetto tende a vederlo come metratura già disponibile, pronta solo da arredare. Nella pratica, la fattibilità dipende da parametri tecnici precisi, definiti dalla legge regionale e dal regolamento edilizio del Comune, non da quanto spazio sembra utilizzabile a occhio.

I tre parametri che verifico sempre per primi sono l'altezza media ponderale del locale, l'altezza minima nei punti più bassi della falda, e il rapporto aeroilluminante tra superficie delle finestre e superficie del pavimento. Un sottotetto può avere volumi generosi e non rispettare comunque questi limiti, per esempio quando la pendenza della falda è molto accentuata o le aperture esistenti sono insufficienti.

Cosa cambia con la Legge regionale 8/2026

Il 9 luglio 2026 è entrata in vigore una modifica alla Legge regionale 17/2015, quella che disciplina il recupero abitativo dei sottotetti nelle Marche. La novità riguarda l'altezza minima richiesta nei sottotetti con copertura a falde inclinate, nelle zone territoriali omogenee A e B: passa da 1,40 metri a 1,00 metro.

Restano invariati gli altri requisiti storici: l'altezza media ponderale non inferiore a 2,20 metri, l'obbligo di adeguato isolamento termico, il rispetto degli standard igienico-sanitari e urbanistici, ed eventualmente l'obbligo comunale di reperire spazi per parcheggi privati (o versare la somma sostitutiva, se il Comune lo prevede).

In pratica, con la stessa altezza media di prima, oggi si può recuperare come abitabile una porzione di sottotetto che fino a pochi giorni fa sarebbe rimasta esclusa, semplicemente perché la parte più bassa della falda scendeva sotto 1,40 metri. Per molte case marchigiane, soprattutto quelle con falde più ripide o soffitti a due acque stretti, questo amplia in modo concreto la superficie recuperabile.

La soluzione: come si verifica la fattibilità reale

Prima di qualsiasi decisione progettuale, il percorso corretto prevede un rilievo puntuale del sottotetto e il calcolo dell'altezza media ponderale, che si ottiene dividendo il volume della porzione di sottotetto sopra l'altezza minima per la superficie corrispondente. Non è un calcolo che si fa a spanne: un errore di valutazione qui significa scoprire a lavori iniziati che l'intervento non è conforme.

Vanno poi verificati insieme al calcolo dell'altezza:

• il rapporto aeroilluminante, e come raggiungerlo se insufficiente: apertura di finestre, lucernari o abbaini, sempre nel rispetto delle caratteristiche strutturali e formali dell'edificio;
• la coibentazione della falda, indispensabile non solo per l'abitabilità ma anche per il comfort estivo e invernale reale del nuovo ambiente;
• gli aspetti strutturali: il carico aggiuntivo sul solaio esistente, la presenza di catene o capriate da preservare, la posizione di eventuali nuovi lucernari rispetto all'orditura del tetto;
• il titolo edilizio necessario, permesso di costruire o SCIA a seconda dei casi, e l'eventuale contributo di costruzione dovuto;
• nei centri storici, il vincolo aggiuntivo di non modificare le altezze di colmo e di gronda né le linee di pendenza delle falde esistenti.

Un punto che spesso genera confusione: il recupero del sottotetto non consente di ricavare una nuova unità immobiliare autonoma. Resta parte dell'unità esistente, un ampliamento della superficie abitabile, non un secondo appartamento.

Il risultato verificabile

Quando questi elementi vengono controllati fin dalla fase preliminare, il risultato è misurabile con chiarezza: la superficie realmente recuperabile secondo i parametri di legge, il numero di aperture necessarie per rispettare il rapporto aeroilluminante, e il titolo edilizio corretto da presentare in Comune prima di aprire il cantiere. È la differenza tra un progetto che sa già cosa otterrà e un progetto che lo scopre in corso d'opera.

Domande frequenti

Con la nuova legge, tutti i sottotetti nelle Marche sono automaticamente recuperabili?
No. La riduzione dell'altezza minima a 1,00 metro riguarda solo le coperture a falde inclinate nelle zone omogenee A e B, e si applica in aggiunta agli altri requisiti già previsti: altezza media ponderale di almeno 2,20 metri, isolamento termico adeguato, rispetto degli standard urbanistici comunali. Ogni Comune può inoltre avere un proprio regolamento edilizio con condizioni aggiuntive.

Cosa succede se il sottotetto ha un'altezza inferiore ai minimi anche dopo la modifica?
Le porzioni che restano sotto l'altezza minima non concorrono al calcolo della superficie abitabile e vanno tipicamente chiuse, per esempio con armadiature, ma senza eliminare fisicamente lo spazio.

Serve un tecnico abilitato per verificare la fattibilità?
Sì. Il calcolo dell'altezza media ponderale, la verifica strutturale del solaio esistente e la scelta del titolo edilizio corretto richiedono un professionista abilitato che segua il procedimento presso il Comune competente.

Verificare che il Comune specifico dell'immobile non abbia un regolamento edilizio con parametri più restrittivi rispetto alla legge regionale, dato che la norma lascia margine di intervento comunale su alcuni aspetti (parcheggi, esclusioni di zone). 

Fonti usate: Legge regionale Marche 8/2026 (BUR n. 64 del 9 luglio 2026), che modifica la L.R. 17/2015; approfondimento tecnico su biblus.acca.it del 13 luglio 2026.

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