C'è una finestra aperta quest'anno da tenere bene in considerazione.

Il Bonus Ristrutturazione 2026 permette di detrarre il 50% delle spese sostenute per i lavori sull'abitazione principale, fino a un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare. La detrazione massima è 48.000 euro, da spalmare in dieci quote annuali di pari importo. Per le seconde case l'aliquota scende al 36%, stesso tetto di spesa. Dal 2027 cambia tutto: l'aliquota per l'abitazione principale scende al 36%, per le altre al 30%. Chi ha in mente lavori importanti ha tutto l'interesse a muoversi entro dicembre.

Il limite di spesa di 96.000 euro è annuale e riguarda il singolo immobile. Se i lavori riguardano contemporaneamente l'abitazione e le sue pertinenze, come un garage o una cantina, opera un unico limite complessivo. Se invece si interviene sia sull'abitazione che sulle parti comuni condominiali, i due limiti sono autonomi: 96.000 euro per l'abitazione e 96.000 euro per la quota condominiale. Chi prosegue interventi iniziati in anni precedenti deve calcolare il limite tenendo conto anche delle spese già sostenute.

Chi può accedere al bonus

Non serve essere proprietari. Possono accedere al bonus anche gli inquilini e i comodatari, a condizione che abbiano il consenso scritto del proprietario e che il contratto sia regolarmente registrato prima dell'inizio dei lavori. Rientrano anche i titolari di diritti reali di godimento come usufrutto, uso, abitazione o superficie, i soci di cooperative divise e indivise, gli imprenditori individuali per immobili non classificati come beni strumentali, i familiari conviventi del proprietario, il coniuge separato assegnatario dell'immobile, i componenti di unioni civili e i conviventi more uxorio.

La maggiorazione al 50% è riservata a chi detiene un diritto di proprietà o un diritto reale di godimento sull'immobile adibito ad abitazione principale, con la propria residenza lì collocata. Il comodatario accede solo al 36%. È un dettaglio che in pochi conoscono e che cambia il calcolo in modo sostanziale. I familiari conviventi che non sono titolari di diritto reale sull'immobile non accedono alla maggiorazione, anche se sostengono direttamente le spese.

Se due persone sono comproprietarie di un immobile e la fattura è intestata a una sola, ma entrambe sostengono le spese, la detrazione spetta a entrambe a condizione che la fattura riporti la percentuale di spesa sostenuta da ciascuno. Vale la pena verificarlo prima di procedere ai pagamenti, non dopo. Anche il futuro acquirente con compromesso registrato può accedere al bonus, se è già stato immesso nel possesso e sostiene direttamente le spese.

Cosa si può fare

Gli interventi ammessi sono molti più di quelli che si immaginano, e questo è uno dei punti dove vale la pena fermarsi a leggere con attenzione.

La manutenzione straordinaria comprende il rinnovo e la sostituzione di parti anche strutturali degli edifici, la realizzazione e l'integrazione di servizi igienico-sanitari e tecnologici senza modifica della volumetria complessiva, l'installazione di ascensori e scale di sicurezza, la sostituzione di infissi esterni e serramenti anche con modifica di materiale o tipologia di infisso, il rifacimento di scale e rampe, gli interventi per il risparmio energetico, la costruzione di scale interne, la recinzione dell'area privata. La ristrutturazione edilizia copre demolizioni e ricostruzioni con la stessa volumetria, apertura di nuove finestre, realizzazione di mansarde e balconi, trasformazione di soffitte in spazi abitabili, costruzione di servizi igienici in ampliamento. La manutenzione ordinaria sulla singola unità è ammessa solo se collegata a interventi di manutenzione straordinaria. Da sola, non è detraibile. Tinteggiatura interna, sostituzione di pavimenti o rifacimento di intonaci eseguiti senza altri lavori più sostanziali non danno diritto ad alcuna detrazione sulla singola unità.

Rientrano nel bonus anche la realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune, gli interventi per l'eliminazione delle barriere architettoniche compresi ascensori, montacarichi e qualsiasi strumento tecnologico che favorisca la mobilità per persone con disabilità gravi, la bonifica dall'amianto, le opere per evitare infortuni domestici come l'installazione di rilevatori di presenza di gas, il montaggio di vetri anti-infortunio, l'installazione del corrimano. La cablatura degli edifici rientra nel bonus a condizione che interconnetta tutte le unità immobiliari residenziali. Le opere per il contenimento dell'inquinamento acustico sono detraibili anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, purché venga certificato il raggiungimento degli standard di legge. Stesso criterio vale per gli interventi di risparmio energetico realizzati senza opere edilizie.

Gli interventi di sicurezza passiva meritano un discorso a parte. Porte blindate o rinforzate, grate sulle finestre, serrature, lucchetti, catenacci, spioncini, tapparelle metalliche con bloccaggi, vetri antisfondamento, casseforti a muro, fotocamere e cineprese collegate a centri di vigilanza, apparecchi rilevatori antifurto e relative centraline sono tutti detraibili. Anche la sola sostituzione di una serratura con un cilindro europeo ad alta sicurezza rientra nel bonus per la sua finalità antintrusione. A differenza della manutenzione ordinaria, questi interventi sono detraibili anche sulle singole unità immobiliari, non solo sulle parti condominiali. È una delle eccezioni meno conosciute di tutta la normativa.

Le caldaie: la novità che molti non hanno ancora metabolizzato

Dal 2025 le caldaie a condensazione alimentate a combustibili fossili sono escluse dal bonus. Sia in sostituzione che in nuova installazione. È una discontinuità netta rispetto agli anni precedenti, e ancora oggi molti ci rimangono sorpresi in fase di progetto, quando ormai è tardi per cambiare le scelte impiantistiche. Fanno eccezione i sistemi ibridi che abbinano pompa di calore e caldaia a condensazione assemblati in fabbrica dal produttore ed espressamente concepiti per funzionare in abbinamento. Restano ammessi anche i microcogeneratori anche se alimentati da combustibili fossili, i generatori a biomassa e le pompe di calore ad assorbimento a gas.

La pompa di calore per riscaldamento e raffrescamento è pienamente ammessa come intervento di risparmio energetico. Installata in un'abitazione già dotata di impianto di riscaldamento, non richiede la CILA salvo diversa previsione del regolamento edilizio comunale: è sufficiente una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesti la non necessità del titolo abilitativo, da conservare ed esibire in caso di controllo. L'impianto fotovoltaico con batterie di accumulo rientra nel bonus come intervento per il risparmio energetico e l'utilizzo di fonti rinnovabili, a condizione che sia posto direttamente al servizio dell'abitazione per usi domestici. Le batterie di accumulo sono considerate parte integrante dell'impianto e la relativa spesa è detraibile. Per entrambi va inviata la comunicazione all'ENEA entro 90 giorni dalla fine lavori.

La sostituzione delle tapparelle in plastica con tapparelle coibentate ad alta densità, cambiando tipologia e colore, è considerata manutenzione straordinaria e rientra nel bonus senza necessità di comunicazione all'ENEA né di raggiungimento di specifici valori di trasmittanza termica. Anche l'installazione di una pensilina o tettoia per il ricovero di auto sull'area pertinenziale dell'abitazione principale è detraibile. Il rifacimento della guaina impermeabilizzante e della pavimentazione del terrazzo rientra tra gli interventi di manutenzione straordinaria, anche su edifici unifamiliari.

I lavori condominiali

Il bonus vale anche per gli interventi sulle parti comuni: facciate, tetti, lastrici solari, scale, portoni d'ingresso, vestiboli, portici, cortili, impianti centralizzati, ascensori, pozzi, cisterne, fognature. Ogni condomino detrae la quota di spesa imputabile in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri previsti dagli articoli 1123 e seguenti del codice civile, a condizione che abbia versato la propria quota al condominio entro i termini della dichiarazione dei redditi. Il beneficio compete con riferimento all'anno in cui l'amministratore effettua il bonifico, non all'anno in cui i lavori vengono eseguiti. L'amministratore rilascia la certificazione con l'ammontare delle spese sostenute nell'anno di riferimento e la quota imputabile a ciascun condomino.

Se la certificazione dell'amministratore riporta i dati di un solo proprietario ma le spese sono state sostenute anche da altri, questi ultimi possono comunque fruire della detrazione attestando sul documento il proprio effettivo sostenimento e la percentuale di ripartizione. Per i condomini minimi, quelli con meno di otto condòmini che non hanno nominato un amministratore e non hanno un codice fiscale, il pagamento va fatto con bonifico parlante usando il codice fiscale del condomino che ha effettuato il versamento. In sede di controllo bisognerà dimostrare che gli interventi hanno riguardato le parti comuni con un'autocertificazione che indica i dati catastali degli immobili del condominio.

Le spese detraibili oltre ai lavori

Rientrano nel bonus anche le spese per progettazione e prestazioni professionali connesse, perizie e sopralluoghi, relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti, messa a norma degli impianti elettrici e del gas, IVA, imposta di bollo, diritti per concessioni e autorizzazioni, oneri di urbanizzazione. Le spese professionali sono detraibili a condizione che i lavori risultino poi effettivamente eseguiti in coerenza con il titolo abilitativo. Se la progettazione viene pagata in un anno diverso da quello dei lavori, la detrazione resta valida. Non sono detraibili le spese di trasloco e custodia dei mobili durante i lavori. Chi esegue i lavori in proprio detrae solo i materiali, non la manodopera.

Il Bonus Ristrutturazione non è cumulabile con l'Ecobonus per le stesse spese: se un intervento rientra in entrambe le agevolazioni, il contribuente deve scegliere quale applicare. Non può fruire di entrambe sulle medesime spese.

Come pagare e cosa conservare

Tutti i pagamenti devono essere effettuati con bonifico bancario o postale con causale che richiami l'articolo 16-bis del D.P.R. 917/1986, il codice fiscale di chi detrae e la partita IVA dell'impresa esecutrice. Le spese che non possono essere pagate con bonifico, come gli onorari professionali soggetti a ritenuta fiscale o i diritti per le autorizzazioni, possono essere assolte con altre modalità. Un bonifico compilato in modo errato non fa perdere automaticamente la detrazione, ma richiede una dichiarazione sostitutiva da parte del beneficiario del pagamento che attesti di aver ricevuto le somme e di averle incluse nella propria contabilità. Meglio non arrivarci.

I documenti da conservare ed esibire in caso di controllo sono fatture e ricevute fiscali, ricevute dei bonifici, eventuali abilitazioni amministrative richieste per i lavori, dichiarazioni sostitutive per lavori non soggetti a titolo abilitativo, domande di accatastamento per immobili non ancora censiti, ricevute di pagamento dell'IMU se dovuta, delibere condominiali con tabella millesimale di ripartizione delle spese, consenso scritto del proprietario se si è inquilini o comodatari. Per cantieri con più imprese esecutrici o con entità stimata non inferiore a 200 uomini-giorno è obbligatoria la notifica preliminare all'ASL prima dell'inizio dei lavori.

Cosa succede se si vende casa

Se l'immobile viene venduto prima di aver fruito di tutte le quote, il diritto alle rate residue si trasferisce automaticamente all'acquirente, salvo diverso accordo indicato esplicitamente nell'atto di compravendita. Il venditore può scegliere di tenersi le quote residue, ma deve dirlo nell'atto. In assenza di indicazioni, il trasferimento è automatico. Per stabilire chi fruisce della quota relativa a un determinato anno, conta chi era proprietario al 31 dicembre di quell'anno. Il trasferimento di una quota dell'immobile non comporta il trasferimento della detrazione: questa passa all'acquirente solo in caso di cessione dell'intero immobile.

In caso di eredità, la detrazione passa all'erede solo se mantiene la detenzione materiale e diretta dell'immobile per ogni anno in cui intende fruire delle rate residue. Se concede in locazione o comodato l'immobile ereditato, perde il diritto per quegli anni. In caso di usufrutto, le quote non fruite rimangono al nudo proprietario e non si trasferiscono all'usufruttuario.

L'aliquota al 50% è confermata fino al 31 dicembre 2026. I tempi di progettazione, scelta delle imprese e avvio dei lavori si consumano più in fretta di quanto si pensi. Dicembre è meno lontano di quanto sembri adesso.